Жилые комплексы · многоквартирные дома · весь Казахстан
Проектирование жилых комплексов
Проектируем жилые комплексы и многоквартирные дома: от посадки корпусов и квартирографии до рабочего проекта со всеми разделами и экспертизы.
Жилой квартал с площадками — визуализация
Экономика жилого комплекса
Квартиры, которые продаются, и двор, в котором хочется жить
Проект жилого комплекса — прежде всего расчёт. Сколько квадратных метров можно продать на участке с учётом инсоляции, разрывов, парковки и ограничений ПДП. Какие квартиры нужны рынку. Сколько очередей и в каком порядке строить.
Эти цифры мы получаем на форэскизе и эскизе, до рабочих чертежей. Затем проектируем многоквартирные дома, двор, паркинг и сети одним пакетом и ведём проект через экспертизу.
- 01Посадка корпусов, инсоляция и разрывы
- 02Квартирография и продаваемая площадь
- 03Двор без машин и паркинг
- 04Коммерческие первые этажи и очереди
Состав проекта
Что входит в проект жилого комплекса
Можно начать с форэскиза на участок или прийти с готовым эскизом — доведём его до рабочего проекта и экспертизы.
Градостроительный анализ
Проект детальной планировки, красные линии, допустимая этажность и плотность, охранные зоны и сети на участке. Показываем, что и в каком объёме здесь можно построить.
Генплан и очереди
Посадка корпусов с учётом инсоляции и противопожарных разрывов, двор, проезды, паркинг и площадки. Делим комплекс на очереди, каждая из которых вводится самостоятельно.
Архитектура и квартирография
Планировки секций и квартир, места общего пользования, коммерческие помещения, фасады и входные группы.
Конструктив
Каркас и фундаменты с расчётом на сейсмику по результатам инженерно-геологических изысканий. Паркинг под домами или отдельным объёмом.
Инженерные системы
Отопление, вентиляция, водопровод и канализация, электроснабжение, лифты, слаботочные системы и пожарная автоматика. Наружные сети и подключения — по техническим условиям, подробнее на странице инженерных сетей.
Благоустройство
Детские и спортивные площадки, озеленение, освещение, малые архитектурные формы. Подробнее — в разделе благоустройство территории.
Смета и экспертиза
Сметная документация, пояснительная записка и сопровождение экспертизы до положительного заключения.
Что важно учесть
Особенности жилого комплекса, которые мы закладываем в проект
Инсоляция и разрывы
Квартирам и детским площадкам по нормам нужно солнце, а между домами — противопожарные и бытовые разрывы. Именно на посадке корпусов решается, сколько секций и этажей поместится на участке.
Двор без машин и паркинг
Машины уходят в паркинг или на периметр, двор остаётся пешеходным. Число машино-мест задают нормы и АПЗ, а подземный и наземный варианты сравниваем по экономике ещё на эскизе.
Коммерческие первые этажи
Магазины, кафе и сервисы с входами с улицы, своей вентиляцией и сетями. Посетители и разгрузка не пересекаются с двором и подъездами жителей.
Квартирография и продаваемая площадь
Подбираем набор квартир под спрос и следим за долей площади, которую можно продать: коридоры, лестницы и техпомещения не должны съедать этаж.
Очереди строительства
Каждая очередь работает самостоятельно — с подключениями к сетям, частью двора, площадками и машино-местами. Продажи первой очереди не ждут окончания всей стройки.
Сейсмика
Конструктивную схему, форму секций и деформационные швы выбираем с учётом сейсмичности района. В Алматы это одно из главных ограничений по этажности и планировкам.
Портфолио
Жилые кварталы и дворы
Путь проекта
Как мы проектируем жилой комплекс
Сначала цифры, потом детали: экономику комплекса проверяем до рабочих чертежей. Участка ещё нет — начнём с форэскиза.
- 01Анализ участкаПДП, сети, ограничения
- 02Форэскиз и ТЭПквартиры и очереди
- 03АПЗ и ТУисходные документы
- 04Эскизный проектсогласование
- 05Рабочий проектвсе разделы ПСД
- 06Экспертизаположительное заключение
- 07Авторский надзорархитектор на стройке
Вопросы и ответы
Вопросы о проектировании жилых комплексов
Сколько квартир поместится на участке?
Зависит от ПДП и допустимой этажности, инсоляции, противопожарных разрывов, парковки и площадок. Считаем это на форэскизе: показываем схему посадки корпусов, общую и продаваемую площадь, число квартир и машино-мест.
Делаете проект многоквартирного дома отдельно от комплекса?
Да. Проект многоквартирного дома делаем и как самостоятельный объект, и как корпус в составе жилого комплекса: архитектура, конструктив, инженерные системы, благоустройство придомовой территории и экспертиза.
Можно взять готовый проект многоквартирного дома?
Готовый проект всё равно придётся привязать к участку: к АПЗ, техническим условиям, геологии и сейсмике. Привязка затрагивает все разделы, а квартирография чужого дома может не совпасть с вашим рынком. Обсудим, что выгоднее в вашем случае.
Нужна ли экспертиза для жилого комплекса?
Да. Проект многоквартирного дома проходит комплексную вневедомственную экспертизу в РГП «Госэкспертиза» или в аккредитованной экспертной организации — это зависит от уровня ответственности объекта и источника финансирования. Готовим все разделы и отвечаем на замечания до положительного заключения. Подробнее — на странице сопровождения экспертизы.
Можно строить жилой комплекс очередями?
Да, и для продаж это обычно удобнее. Генплан делаем на весь комплекс, а каждую очередь — так, чтобы она вводилась и работала самостоятельно: с подключениями к сетям, двором, площадками и машино-местами.
Как учитываете сейсмику в Алматы?
Конструктивную схему, форму секций и швы выбираем ещё на эскизе — по сейсмичности района из исходных данных и результатам инженерно-геологических изысканий. Расчёты выполняем по нормам сейсмостойкого строительства Казахстана.
Проектируете коммерческие помещения на первых этажах?
Да. Закладываем помещения под магазины, кафе и сервисы с отдельными входами, вентиляцией и сетями, чтобы их было удобно продать или сдать в аренду.
Подробнее
Проект жилого комплекса: от участка до экспертизы
Проект жилого комплекса начинается не с фасада, а с участка. Мы проверяем ПДП, красные линии, допустимую этажность и сети, считаем инсоляцию и разрывы и только потом раскладываем корпуса. Если участок ещё выбирается, начинаем с форэскиза: он покажет объём застройки и число квартир до покупки земли.
Проект многоквартирного дома и жилого комплекса
Проект многоквартирного дома — это один корпус с придомовой территорией. Жилой комплекс — несколько домов, общий двор, паркинг, коммерческие помещения и очереди строительства. Принципы одни: продаваемая площадь, удобные планировки, нормы и сейсмика. Но у комплекса появляется генплан, который должен работать на каждой очереди, а не только после окончания стройки.
Экономика закладывается на эскизе
Квартирография, доля продаваемой площади, число машино-мест и стоимость паркинга определяются в первых решениях. Поменять их на рабочем проекте дорого, а после начала продаж — почти невозможно. Поэтому мы сравниваем варианты посадки и набора квартир, пока это стоит только времени проектировщиков.
На этой же стадии решаем, какие помещения первых этажей уйдут под коммерцию, где будут въезды в паркинг и как пройдут пожарные проезды. Эти решения влияют и на продажи, и на то, как экспертиза примет проект.
Почему разделы делаем в одной команде
Экспертиза проверяет проект целиком: архитектуру, конструктив, инженерные системы, пожарную безопасность и смету. Когда разделы делают разные подрядчики, замечания приходится собирать по частям, а исправление одного раздела тянет переделки в соседних. Мы готовим проект одним пакетом и сами отвечаем экспертам. Состав разделов — на странице разработки ПСД.
Если ПДП ограничивает этажность или участок за городом, посмотрите малоэтажный формат — таунхаусы. Двор, площадки и озеленение проектируем вместе с домами, подробнее — в разделе благоустройства территории. Работаем для участков в Алматы и по всему Казахстану, а на стройке ведём авторский надзор.
