Бизнес-центры · офисные и административные здания
Проектирование бизнес-центров и офисных зданий
Проектируем бизнес-центры, офисные и административные здания: от класса и арендопригодной площади до фасадов, инженерных систем, парковки и экспертизы.
Бизнес-центр с витражным фасадом — визуализация
Офисная недвижимость
Офисы, которые легко сдать и удобно содержать
Бизнес-центр зарабатывает на площади, которую можно сдать, а теряет на эксплуатации. Поэтому в проекте мы считаем две вещи: арендопригодную площадь и стоимость содержания здания — отопления, охлаждения, лифтов и уборки.
Проектируем бизнес-центры под аренду, офисные здания для собственной компании и административные здания — с приёмными, залами совещаний и парковкой.
- 01Класс здания и арендопригодная площадь
- 02Сетка колонн под гибкие офисы
- 03Лифты, лестницы и входная группа
- 04Инженерия и энергоэффективность
Состав проекта
Что входит в проект бизнес-центра
Концепция и ТЭП
Класс здания, этажность, общая и арендопригодная площадь, число машино-мест. Сравниваем варианты до эскиза.
Архитектура
Планировки типовых этажей, лобби и входная группа, ядра с лифтами и лестницами, фасады и кровля.
Конструктив
Монолитный или сборный каркас с расчётом на сейсмику, сетка колонн под свободную планировку, подземный паркинг.
Инженерные системы
Отопление, вентиляция и кондиционирование, водопровод и канализация, электроснабжение, лифты, слаботочные системы, пожарная сигнализация и автоматика.
Парковка и благоустройство
Машино-места по нормам и АПЗ, подземный или наземный паркинг, подъезды и озеленение.
Интерьеры
Лобби, общие зоны и офисы — в связке с архитектурой. Подробнее — на странице коммерческих интерьеров.
Экспертиза и надзор
Сопровождение экспертизы до положительного заключения и авторский надзор на стройке.
Что важно учесть
Особенности бизнес-центра, которые мы закладываем в проект
Класс здания
Классы A, B, C задаёт рынок, а не нормы: сетка колонн, высота этажа, лифты, климат, паркинг и фасад. Определяем класс под целевого арендатора и держим его требования с эскиза.
Сетка колонн и гибкие офисы
Шаг колонн и глубину корпуса подбираем так, чтобы этаж можно было сдать целиком или поделить на офисы разной площади без перекладки сетей.
Вертикальный транспорт
Число и скорость лифтов считаем по населённости этажей, чтобы утром не было очереди. Лестницы и ядра размещаем по нормам эвакуации.
Паркинг
Парковка часто ограничивает площадь здания сильнее, чем сам участок. Машино-места считаем на эскизе и сравниваем подземный и наземный варианты.
Инженерия и энергоэффективность
Утепление, остекление с солнцезащитой, вентиляция с рекуперацией тепла и учёт по арендаторам снижают расходы на содержание здания.
Административное здание
Для своей компании или государственного заказчика важны приёмные, залы совещаний, архив, разграничение доступа и отдельные входы для посетителей и сотрудников.
Портфолио
Коммерческие и общественные здания студии
Путь проекта
Как мы проектируем бизнес-центр
Экономику здания проверяем до рабочего проекта. Участка ещё нет — начнём с форэскиза.
- 01Концепция и ТЭПкласс и площади
- 02АПЗ и ТУисходные документы
- 03Эскизный проектоблик и планировки
- 04Рабочий проектвсе разделы ПСД
- 05Экспертизаположительное заключение
- 06Авторский надзорархитектор на стройке
- 07Ввод в эксплуатациюакт ввода
Вопросы и ответы
Вопросы о проектировании бизнес-центров
Что входит в проект офисного здания?
Концепция и технико-экономические показатели, эскизный проект, рабочий проект со всеми разделами — архитектура, конструктив, инженерные системы, лифты, слаботочные сети, парковка, смета — и сопровождение экспертизы.
Как определить класс бизнес-центра?
Класс — рыночная оценка, а не норматив. Он складывается из расположения, сетки колонн, высоты этажей, лифтов, системы климата, паркинга и качества фасада. Определяем целевой класс на концепции и проверяем, что его требования выдержаны в каждом разделе.
Проектируете административные здания?
Да. В проекте административного здания учитываем приёмные, залы совещаний, архив, разграничение доступа и отдельные входы для посетителей и сотрудников. Для бюджетного заказчика готовим проект к государственной экспертизе.
Можно совместить офисы с магазинами?
Да. В торгово-офисном здании магазины и кафе размещаем на нижних этажах с входами с улицы, а офисы — выше, с отдельным лобби и лифтами. Подробнее — на странице торговых центров и магазинов.
Сколько парковочных мест нужно бизнес-центру?
Число машино-мест зависит от площади и назначения здания и указывается в нормах и АПЗ. Считаем его на эскизе и сравниваем подземный и наземный паркинг по стоимости и площади участка.
Нужна ли экспертиза?
Да. Проект бизнес-центра или административного здания проходит комплексную вневедомственную экспертизу в РГП «Госэкспертиза» или в аккредитованной экспертной организации — это зависит от уровня ответственности объекта и источника финансирования. Ведём проект до положительного заключения. Подробнее — на странице сопровождения экспертизы.
Подробнее
Проект бизнес-центра: экономика, гибкость, эксплуатация
Проект бизнес-центра — это баланс между площадью, которую можно сдать, и затратами на строительство и содержание. Мы начинаем с концепции: класс здания, этажность, арендопригодная площадь и парковка. Эти цифры дают инвестору основу для расчёта окупаемости ещё до рабочих чертежей.
Для бизнес-центра под аренду смотрим на рынок: какие офисы востребованы и какой класс здания оправдан на этом участке. Сравниваем варианты этажности и паркинга — иногда лишний этаж не окупает подземный уровень парковки, который он за собой тянет.
Проект офисного здания для своей компании
Если здание строится для собственной компании, важнее не арендопригодная площадь, а удобство: рабочие места, переговорные, зоны отдыха, архив, серверная, запас сетей под рост компании. Проект административного здания добавляет приёмные, залы совещаний и разграничение доступа. Офис проектируем вместе с интерьером, чтобы мебель, свет и инженерия совпали, — подробнее в разделе коммерческих интерьеров.
Инженерия и энергоэффективность
Расходы на отопление, кондиционирование и лифты владелец или арендаторы платят всё время, пока работает здание. Поэтому энергоэффективность закладываем в проект: утепление, остекление с солнцезащитой, вентиляцию с рекуперацией и отдельный учёт по арендаторам. На эскизе эти решения — линии на чертеже, после стройки — реконструкция. Все разделы делаем в одной команде — смотрите разработку ПСД и проектирование инженерных сетей.
Смешанные форматы
Офисы часто соседствуют с магазинами, кафе и жильём. В таком здании разводим входы, лифты и сети по функциям, чтобы арендаторы офисов, покупатели и жители не мешали друг другу. Для торговых этажей смотрите торговые центры и магазины, для жилых корпусов с коммерческими помещениями — проектирование жилых комплексов. Если участок ещё выбирается, начните с форэскиза: он покажет, какое здание и какой площади здесь можно построить.
