Коттеджные посёлки · городки · загородная застройка
Проектирование коттеджных посёлков
Проектируем коттеджные посёлки и городки: концепция и генплан, нарезка участков, дороги и сети, серия типовых домов, общественная зона и очереди строительства.
Улица с коттеджами — визуализация
Концепция посёлка
Посёлок продаётся участками, а проектируется целиком
Проектирование коттеджного посёлка начинается с концепции: для кого посёлок, какого размера участки, какие дома и что будет общим — клубный дом, площадки, охрана. От этих решений зависят нарезка, длина дорог и сетей, а значит, себестоимость каждого участка.
Мы делаем генплан коттеджного посёлка на всю территорию и делим стройку на очереди. Первая получает свой въезд, сети и часть общественной зоны и начинает продаваться, пока строится следующая.
- 01Концепция и нарезка участков
- 02Дороги, сети и подключения
- 03Серия типовых домов
- 04Общественная зона и очереди
Состав проекта
Что входит в проект коттеджного посёлка
Можно начать с концепции на участок, который вы только присматриваете, или прийти с готовой нарезкой — доведём её до рабочего проекта.
Анализ участка
Категория земель и целевое назначение, рельеф, подъезды, охранные зоны и сети поблизости. Показываем, что мешает застройке и сколько земли уйдёт под дороги и общие зоны.
Концепция посёлка
Целевой покупатель, размер участков, типы домов, состав общественной зоны и технико-экономические показатели: число участков, площадь продаж, протяжённость дорог и сетей.
ПДП территории
Если проекта детальной планировки нет или он не совпадает с замыслом, ПДП можно разработать за счёт инвестора. Он проходит общественные обсуждения, согласования и комплексную градостроительную экспертизу, после чего его утверждает местный исполнительный орган. Концепцию готовим так, чтобы она легла в его основу.
Генплан и нарезка участков
Улицы и проезды, границы участков, въезд и КПП, гостевая парковка, общественная зона, площадки и озеленение. Нарезаем так, чтобы к каждому участку был удобный подъезд, а неудобных угловых участков было как можно меньше.
Дороги и вертикальная планировка
Профили улиц, тротуары, разворотные площадки для пожарной техники и мусоровоза, водоотвод с дорог и участков. На склоне ведём улицы по рельефу, без лишних подпорных стен.
Инженерные сети
Водопровод, канализация, электроснабжение, газ, наружное освещение и связь — по техническим условиям. Если подключиться негде, проектируем скважины, локальные очистные и трансформаторную подстанцию. Подробнее — на странице инженерных сетей.
Типовые дома
Серия из нескольких проектов разной площади на общих конструктивных решениях: стройка идёт быстрее, а покупатель всё равно выбирает свой дом.
Рабочий проект и экспертиза
Все разделы по дорогам, сетям и общественным зданиям, смета и сопровождение экспертизы до положительного заключения.
Форматы
Какие посёлки мы проектируем
Коттеджный посёлок
Отдельные дома на своих участках, общая охраняемая территория, улицы и сети. Классический формат для пригорода.
Коттеджный городок
Плотнее посёлка: отдельные дома вместе с таунхаусами, своя общественная зона, иногда магазин и детский сад.
Клубный посёлок
Небольшое число больших участков, единый архитектурный стиль, клубный дом, спортивные площадки и строгий контроль въезда.
Участки с сетями и каталогом домов
Девелопер продаёт участки с готовыми дорогами и сетями, а дома строят по каталогу проектов посёлка. Единые правила застройки — высота, материалы, ограждения — сохраняют облик улицы.
Что важно учесть
Особенности коттеджного посёлка, которые мы закладываем в проект
Земля и назначение
Посёлок не построить на земле, назначение которой этого не допускает. Категорию земель, целевое назначение и функциональную зону по ПДП проверяем до концепции, а лучше — до покупки участка.
Размер участков и плотность
Чем меньше участки, тем больше их на гектаре, но тем ниже цена каждого. Сравниваем варианты нарезки по площади продаж и по стоимости дорог и сетей на один участок.
Сети на все очереди
Электрическую мощность, воду и стоки считаем сразу на весь посёлок, даже если строится только первая очередь. Иначе последним участкам может не хватить подключения.
Автономные сети
За городом центральных сетей часто нет. Тогда закладываем скважины и водоподготовку, локальные очистные, резерв электроснабжения — и место под них на генплане.
Серия типовых домов
Несколько проектов с общими фундаментами, узлами и инженерными решениями. Фасады и планировки разные, а стройка и закупки идут как на одном объекте.
Эксплуатация после продаж
Кто будет чистить дороги, обслуживать сети и охранять въезд, решаем на концепции. От этого зависят КПП, хозяйственный двор и состав общественной зоны.
Портфолио
Малоэтажная застройка в проектах студии
Путь проекта
Как мы проектируем коттеджный посёлок
Сначала земля и экономика, потом чертежи. Участок ещё выбирается — начнём с форэскиза.
- 01Анализ участказемля, сети, ограничения
- 02Концепция и ТЭПучастки, дома, очереди
- 03ПДП и исходныеАПЗ и ТУ
- 04Эскизный проектгенплан и дома
- 05Рабочий проектдороги, сети, здания
- 06Экспертизаположительное заключение
- 07Авторский надзорпо очередям
Вопросы и ответы
Вопросы о проектировании коттеджных посёлков
Сколько участков поместится на территории?
Зависит от размера участков, рельефа, ширины улиц, общественной зоны и ограничений: охранных зон, разрывов, требований ПДП. Считаем это на концепции и показываем несколько вариантов нарезки с числом участков и площадью продаж.
Что входит в генплан коттеджного посёлка?
Улицы и проезды, границы участков, въезд и КПП, гостевая парковка, общественная зона и площадки, озеленение, вертикальная планировка и сводный план сетей. Генплан делаем на всю территорию и показываем на нём очереди строительства.
Нужен ли ПДП для коттеджного посёлка?
Для застройки новой территории, как правило, нужен проект детальной планировки. Если ПДП нет или он не предусматривает жильё, его разрабатывают или корректируют, в том числе за счёт инвестора. ПДП проходит общественные обсуждения и комплексную градостроительную экспертизу, а утверждает его местный исполнительный орган. Как проверить участок по ПДП, мы разобрали в статье «ПДП Алматы».
Нужна ли экспертиза для домов посёлка?
Дороги, наружные сети и общественные здания проектируют рабочим проектом с экспертизой. Индивидуальные жилые дома до двух этажей Строительный кодекс разрешает строить по эскизному проекту, без ПСД, — но не в районах повышенной сейсмической опасности и не в селевых, оползневых и лавинных зонах. Попадает ли участок под это исключение, зависит от карт сейсмического микрозонирования. Порядок для вашего участка определяем по исходным данным.
Что делать, если рядом нет сетей?
Проектируем автономные решения: скважины и водоподготовку, локальные очистные, трансформаторную подстанцию и резерв электроснабжения. Технические условия выдают на подключение к существующим сетям, поэтому их наличие рядом проверяем до покупки земли.
Можно строить посёлок очередями?
Да, обычно так и делают. Генплан и сети считаем на весь посёлок, а каждую очередь проектируем так, чтобы она работала самостоятельно: со своими улицами, подключениями и частью общественной зоны.
Проектируете дома для посёлка?
Да. Делаем серию типовых домов разной площади на общих конструктивных решениях, а для клубных посёлков — индивидуальные проекты. Отдельный дом на своём участке — на странице вилл и особняков.
Подробнее
Проект коттеджного посёлка: от земли до продаж
Коттеджный посёлок — не набор домов, а небольшая территория со своими улицами, сетями и правилами. Покупатель выбирает участок и дом, но платит и за дорогу к нему, и за свет на улице, и за воду в каждом доме. Поэтому проектирование коттеджных посёлков мы начинаем с земли и экономики, а не с фасадов.
Концепция коттеджного посёлка
Концепция отвечает на главные вопросы: кто покупатель, какого размера участки, сколько их поместится, какие дома и что будет общим. Здесь же считаем длину дорог и сетей на один участок — показатель, который сильнее всего влияет на себестоимость. Для коттеджного городка с таунхаусами считаем ещё и баланс между отдельными домами и блокированной застройкой. Если участок ещё выбирается, концепцию делаем как форэскиз: он покажет объём застройки до сделки.
ПДП и генплан
Новую территорию застраивают по проекту детальной планировки. Что предусмотрено для участка сейчас, проверяют до покупки — как это сделать, мы разобрали в статье «ПДП Алматы». Когда ПДП утверждён, получаем АПЗ и технические условия и разрабатываем генплан коттеджного посёлка: улицы, нарезку, сети, общественную зону и благоустройство.
Строительство делим на очереди. Каждая получает свой участок улиц, подключения и часть общественной зоны, поэтому продажи начинаются, пока следующая очередь ещё в проекте. Сети при этом считаем на весь посёлок сразу, чтобы мощности хватило и последним участкам.
Рабочий проект и экспертиза
Дороги, наружные сети и общественные здания проектируем рабочим проектом и проводим через экспертизу в РГП «Госэкспертиза» или в аккредитованной экспертной организации — это зависит от уровня ответственности объекта и источника финансирования. Порядок описан на странице сопровождения экспертизы. Для домов всё зависит от этажности и района: в Алматы и предгорьях, где сейсмичность высокая, дома, как правило, проектируют с полной проектно-сметной документацией.
Типовые дома посёлка проектируем серией на общих конструктивных решениях: стройка идёт быстрее, а улица выглядит цельно. Для более плотной застройки смотрите таунхаусы и жилые комплексы. На стройке ведём авторский надзор по очередям.
